הכירו את התוכנית שמייצרת ערך נוסף לכדאיות העסקה ומגדילה את האטרקטיביות שלה עבור הרוכש הפוטנציאלי.
במהלך שנת 2018 הריבית בארצות הברית עלתה ארבע פעמים. השינוי בגובה הריבית מחייב את המשקיעים לנהל ולגדר את השקעותיהם ובין היתר להבין את הסיכון והפוטנציאל הטמונים בעליית הריבית. את הדברים מוסר אורי פריש, שותף מנהל בחברת CITYR– השקעות נדל״ן בארה״ב.
שיעורי הריבית בארצות הברית ובעולם המערבי מצויים במגמת עליה. בקרב משקיעי נדל”ן, ההשפעה העיקרית באה לידי ביטוי בעלות מימון נרחב גבוהה יותר שמשמעותה קבלת תשואות נמוכות יותר על ההשקעה.
רועי מרציאנו, שותף מנהל בסיטיאר מוסיף כי היזמים עומדים בפני החלטה האם להיכנס להשקעות חדשות ולקבל תשואות נמוכות יותר מבעבר, או להימנע מרכישות חדשות, דבר שעלול להביא ל”קפאון” של השוק.
השקעות בנדל”ן נעשות ברובן בעזרת מימון נרחב של בנקים למשכנתאות אשר מציעים הלוואות בריבית קבועה או משתנה. לטענת רועי מרציאנו, יזמים שנטלו הלוואה בריבית משתנה מתמודדים כעת עם החזר חודשי גדול יותר ובכך מכניסים את הנכס לסיכון ואפשרות למצוקה תזרימית. מנגד, יזמים שלקחו הלוואה בריבית קבועה אמנם נטלו ריבית יקרה יותר בזמנו, אך הם אינם חשופים לשינוי בהחזרי ההלוואה. הלוואה מסוג זה מגדרת את הסיכון ומבטיחה החזרים חודשיים קבועים וידועים מראש ללא תלות בשינויי הריבית בשוק.
פריש מוסיף כי היזמים שלקחו הלוואה בריבית קבועה אמנם שילמו ריבית גבוהה יותר מהריבית המשתנה בעת נטילת ההלוואה, אך ידעו בדיוק מה יהיו עלויות המימון נרחב ואינם חשופים לתנודות בהתאם לעליית הריבית. מצד שני, היזמים אשר לקחו הלוואה בריבית משתנה אמנם נטלו ריבית נמוכה מריבית השוק בזמנו, אך כעת נאלצים להתמודד עם החזרי הלוואה גדולים יותר וחשופים לכל תנודה בריבית.
כמו כן, ליזמים ניתנת אפשרות לגרירת המשכנתא, המאפשרת להעביר את תכנית המימון נרחב הקיימת בנכס בתנאי ההלוואה המקורית לרוכש החדש. תכנית מימון נרחב זו מייצרת ערך נוסף לכדאיות העסקה ומגדילה את האטרקטיביות שלה עבור הרוכש הפוטנציאלי שיעדיף לקנות נכס עם הלוואה בריבית קבועה הנמוכה מהקיימת בשוק בסביבת ריבית עולה.
